老公寓有沒有必要成立管委會？本來就沒管委會怎麼成立？

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【賣厝阿明】老公寓有沒有必要成立管委會？本來就沒管委會怎麼成立？

幸福空間 2023/02/18 10:00

阿躍上個月跟女友求婚完，想趁結婚前買間房，開開心心入住當婚房，最近努力在物色適合的物件，由於一開始就不考慮工期長的預售屋及公設比高的新成屋，基本上都往華廈跟公寓在找。

看到的物件條件都有符合，唯獨就差都沒有管委會，再加上高雄城中城重大火災大部分都認定是因為沒有管委會在維護社區共用部分，阿躍心想，到底老公寓有沒有必要成立管委會？不成立會有影響嗎？以下房產知識達人賣厝阿明，拆成四個部分為大家詳細解說：

1.危險公寓大廈強制成立

2.本來就沒管委會怎麼成立？

3.召集人的推選程序

4.社區管委會可以做什麼？



危險公寓大廈強制成立
以往老舊大廈沒有成立管理委員會，罰鍰會是針對整個社區，而根據最新在111年2月24日內政部《公寓大廈管理條例》修正草案，增訂的第29條之1、第49條之1，只要是被認定為有危險疑慮的公寓大廈（危老公寓），政府有要求強制限期成立管理委員會或推選一位管理負責人，假設經過通知及輔導的程序，還是沒有成立管理委員會的老舊危險公寓大廈，將針對「區分所有權人（個別）」裁罰4萬元以上20萬元以下罰鍰，也就是指可以罰到每一戶。





本來就沒管委會怎麼成立？
根據《公寓大廈管理條例》提到，召開區分所有權人會議會由合法的召集人，也就是管委會的主任委員來發布通知請求召開大會，但是，假設我的社區原先就沒有管委會，就需要先確認在社區規約內有沒有提到推選召集人的程序，但是普遍沒有管委會的社區也沒有規約，召開大會的管道就會採用「召集人的推選程序」。



召集人的推選程序
同樣在《公寓大廈管理條例》第25條第3項及《公寓大廈管理條例施行細則》第7條有提到

A.有區分所有權人2人以上（越多越好）的書面推選，需載明推選人姓名、地址（確認是否符合區分所有權人條件），經公告10日以上生效

B.沒有其他推選人：假設在公告10日內，沒有其他推選人數較多的區分所有權人，則提名的推選人則當選為召集人。

C.有其他推選人：在推選召集人公告10日內，有其他推選人數較多的區分所有權人，則會在被推選次日起算，公告10日後當選為召集人。

建議要將公告張貼在社區公佈欄或是大門入口明顯的地方。待上述程序跑完，社區就能合法推選召集人。

賣厝阿明提醒大家，召集人並不僅限於沒有管委會的社區需要用到，如果原先社區的管委會組成有爭議，為了避免住戶無權召開管委會，也可以採用推選召集人及管委會共同召開的方式來進行大會。



社區管委會可以做什麼？
基本上，管委會存在的角色就像是社區里長的感覺，社區大大小小的事都一肩扛起。

Ａ‧公共空間的管理維護：大樓內消防、避難逃生、電梯維護、水電、磁磚剝落等設備及環境清潔等都算在內。

Ｂ‧對外經營管理：可以將社區共有部分出租給廠商，例如放置販賣機、電梯加裝電子廣告看板等。

Ｃ‧執行社區規約內容：只要透過社區住戶集體決議事項，管委會就需要落實執行，例如：寵物規約、陽台鐵窗規定等

最後提醒大家，就算是有管委會，屋齡較高的老舊公寓，管委會處理問題的態度也很重要，如果是較為消極的管委會，那可能也只是有名無實，住戶最後還是要靠自己。



參考資料：

公寓大廈管理條例 §29-1§49-1

公寓大廈管理條例施行細則 §7